Diagnostics obligatoires : la loc à la loupe !

MobilitéSi les anciennes générations faisaient de la sédentarité le signe d’une certaine réussite sociale, les plus jeunes ont au contraire à cœur de multiplier les changements pour fuir la routine et affirmer leur capacité d’adaptation. Aujourd’hui on bouge, on ose, on achète et on vend. On ne fait plus d’un bail ou d’un papier notarial un obstacle à la vie qui avance.

Le logement a longtemps été l’attache concrète des foyers à un terroir, leur obligation matérielle à une stabilité absolue. Aujourd’hui en revanche, le logement est un meuble comme les autres et n’est plus une entrave au déplacement des populations.

La tendance actuelle à la mutation est avérée. Et comme pour toute pratique sociale qui devient systématique, la loi s’en mêle et préconise de nouvelles mesures. La réglementation qui a trait au logement évolue, et impose une batterie de diagnostics en vue de la vente ou de la location d’un bien.

Maison à vendre

Au regard de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, et dans le cadre d’une cession de propriété, le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique comme preuve de la viabilité du bien quant à différents éléments. Si le diagnostic pour les termites, l’amiante, le plomb, les risques naturels, le gaz, l’électricité et l’assainissement dépend de l’ancienneté et de l’emplacement géographique du bâti et n’est donc pas systématique, le diagnostic de performance énergétique est en revanche un incontournable des pièces à verser au dossier lors de la vente.

Le DPE a été mis en place en 2006. Il concerne tout bâtiment disposant d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire et vise à dresser un bilan sur la consommation énergétique annuelle et le taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé par un professionnel accrédité. Il est valable 10 ans.

Être ou paraître ?

Dans le cadre d’une transmission de propriété, il ne suffit pas au logement de « bien présenter ». Au-delà d’atouts physiques reconnus, il doit être le gage pour le nouvel acquéreur de frais énergétiques modérés. L’intérêt général pour les économies d’énergie tend en effet à favoriser les habitats respectueux de l’environnement qui, de fait, ne sont pas des gouffres financiers. Les acquéreurs sont de plus en plus exigeants quant au profil écologique des logements. Un intérieur qui en jette ne compense désormais plus une consommation débridée. Aujourd’hui, on préfère engager des travaux d’aménagement et de décoration plutôt que de s’en prendre aux grosses installations. On compte sur une base saine pour n’avoir ensuite qu’à s’occuper de l’esthétique.

Maison à louer

Ce qui est vrai pour les ventes l’est d’autant plus pour les locations. La jouissance d’un bien appartenant à autrui ne doit pas être synonyme pour l’occupant de désagréments quant aux installations déjà en place.

Le constat est clair. Et alarmant. Plus de la moitié des logements ne sont pas aux normes du seul point de vue de leurs installations électriques et de gaz. Il en va de la sécurité des occupants qui, de fait, sont en première ligne face au danger. Chaque année en France, brûlures, électrisations, décès par électrocution, courts-circuits et incendies sont le fruit d’installations vétustes ou de matériels défectueux. Procéder au diagnostic de sécurité, c’est s’assurer un lieu de vie dénué de danger.

A compter du 1er juillet 2017, les bailleurs devront eux aussi faire établir un diagnostic des installations électriques et de gaz au sein de leur logement. Le diagnostic électricité et gaz vise à déceler les anomalies en présence et à renforcer ainsi la sécurité des habitants. En aidant à l’identification des installations défectueuses, cette mesure participe plus largement à la réhabilitation du parc locatif.

Avoir fière ALUR

Lors de la signature ou du renouvellement d’un bail locatif, un dossier de diagnostic technique doit être joint par le bailleur au contrat de location. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise le contenu exhaustif dudit dossier porté à l’attention du locataire. Conformément aux dispositions réglementaires, il comprend un constat de risque d’exposition au plomb, un diagnostic de performance énergétique, un état de présence de matériaux contenant de l’amiante, un état des risques naturels et technologiques, et, au regard de la loi ALUR du 24 mars 2014, deux nouveaux diagnostics concernant respectivement les installations intérieures de gaz et d’électricité du logement.

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové réforme le droit du logement et vise à offrir de meilleures garanties aux locataires quant au loyer, au préavis et aux différents diagnostics attestant de la viabilité du bien loué. Parmi les prescriptions de la loi, une liste de contrôles à faire réaliser en amont de toute location, avec pour derniers arrivés les diagnostics gaz et électricité.

Grâce à cette nouvelle mesure, le locataire peut prétendre au même niveau d’information qu’un propriétaire occupant. Ce n’était pas le cas jusqu’alors. Les candidats à la propriété ou à la location d’un bien disposent désormais des mêmes éléments, et peuvent à ce titre confirmer ou infirmer leur choix en pleine connaissance de cause.

Papiers en règle

Le décret n°2016-1105 prescrit l’établissement de ce nouveau diagnostic pour tous les logements, vides ou meublés, destinés à la location. La réglementation est d’ores et déjà en vigueur, mais son application se fait en deux temps. Si le logement fait partie d’un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, alors le bailleur se doit de joindre ledit diagnostic aux contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017. Ceux dont le logement n’entre pas dans cette catégorie auront six mois de sursis et devront être en règle pour leurs baux signés à partir du 1er janvier 2018. Il est à noter par ailleurs que toute installation de plus de 15 ans doit faire l’objet d’un diagnostic. Le propriétaire doit impérativement faire appel à un professionnel certifié, sans quoi le document délivré n’aura pas de valeur juridique et ne pourra être versé au contrat de location.

Le diagnostic est valable pour une durée de 6 ans, contre 3 dans le cadre d’une vente immobilière. Certains documents peuvent cependant faire office d’équivalence juridique et épargner au propriétaire bailleur ou occupant de procéder au diagnostic. Il s’agit pour le gaz de l’état de l’installation réalisé par un organisme ressortissant du COFRAC, et pour l’électricité de l’attestation de conformité (mise en conformité ou mise en sécurité de l’installation) délivrée par un organisme agréé, ou à défaut, d’une déclaration dudit organisme indiquant qu’une attestation a bien été délivrée. Dans le cas de l’achat d’un bien promis à la location, les états dressés pour la vente peuvent être présentés comme diagnostics locatifs (si toutefois ils datent de moins de six ans au jour de l’établissement du bail).

Les contrôles diffèrent selon si le logement est desservi en gaz ou en électricité. Pour le gaz, le diagnostic porte sur l’état de la chaudière et de la tuyauterie correspondante, ainsi que sur l’aménagement de la pièce où se situe l’installation. Pour l’électricité, il s’agit de vérifier que la protection est adéquate, et que l’état du compteur et du différentiel sont le gage d’une sécurité optimale.

Diagnostics obligatoires

Mets les voiles !

L’immobilisme, c’est fini. L’immobilier a le vent en poupe et les biens s’échangent aussi bien que les billes en cour de récré. Aujourd’hui, il n’est plus question de sacrifier sa mobilité. Le logement est relégué au rang de simple meuble qui plaît un jour et lasse le lendemain. La priorité a changé de camp, et ce qui compte désormais, c’est le confort et l’adaptabilité. L’important pour les foyers est de pouvoir bouger sans contrainte, de trouver un nid où s’installer le temps qu’il faut sans trop investir d’efforts pour s’y sentir bien, et décoller plus ou moins tard vers d’autres horizons. Les logements deviennent des biens de consommation comme les autres. Ils doivent être prêts à vivre, offrir les garanties nécessaires pour inciter à l’achat (ou à la location) et assurer un confort maximal à quiconque y élit domicile. La société moderne est partisane du moindre effort et cherche de plus en plus systématiquement à s’épargner les manœuvres difficiles. En matière d’immobilier, on optera plus volontiers pour un logement bien classé, à profil écologique, plutôt que pour un fonds à gros potentiel qui part de loin en termes d’équipement ! Et au vu de l’état du parc immobilier en France, le secteur de la rénovation a encore de belles heures devant lui…

A toutes fins utiles…

Avis à ceux qui prétendraient au titre de diagnostiqueur immobilier ! La marche à suivre ci-après :

Le dispositif de certification est en vigueur depuis 2012 et atteste des compétences du professionnel qui procède aux diagnostics immobiliers. Un prérequis de formation initiale en technique du bâtiment est nécessaire. A défaut de base théorique, des formations courtes sont proposées par divers organismes, pour acquérir en 2 ou 3 mois maximum les compétences nécessaires pour l’ensemble des diagnostics du dossier de diagnostic technique (DDT). Une fois la formation validée, il convient de procéder à la certification. Le prétendant au certificat est tenu de démarcher des organismes du COFRAC. Une fois sa candidature retenue et les épreuves théoriques et pratiques validées, le diagnostiqueur obtient le certificat. Ledit document est valable 5 ans. Le professionnel est évalué à mi-parcours et doit renouveler sa certification au terme de sa période de validité, de façon à rester au fait des évolutions du secteur (quant aux différents aspects juridiques, réglementaires et techniques). Place aux démarches !

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